Gestion locative

La gestion locative : définition

La gestion locative peut être définie comme l’ensemble des opérations qui encadrent l’administration d’un bien immobilier en location.

Le terme générique « gestion locative » désigne donc de nombreuses opérations, qui se passent avant la location, pendant la location et en sortie de location.

La gestion locative : les différentes étapes

La gestion du bien avant l’arrivée d’un locataire

Cette partie de la gestion consiste alors à préparer le bien à être loué, chercher un locataire et l’installer.

Il s’agit tout d’abord de la mise en location de votre bien :

• Publicité et mise en valeur du bien
• Mise en location
• Organisation des visites
• Etude des dossiers locataires pour sélectionner le bon candidat
• Rédaction des contrats de location
• Etat des lieux d’entrée

Puis vient le moment de la prise en charge des garanties et de l’assurance loyers impayés

La gestion du bien en cours de location

Elle consiste en une gestion des loyers et des charges :

• Relance des locataires
• Apurement de charges
• Paiement des charges de copropriété et rapports avec le syndic

Il y a également la partie gestion technique, qui inclut la rénovation du bien et sa maintenance.

La gestion du bien au départ du locataire

Le départ du locataire engendre également deux opérations importantes, très encadrées par la loi :

• L’état des lieux de sortie
• La restitution du dépôt de garantie

Les différents types de gestion locative

Théoriquement, le propriétaire peut gérer seul l’ensemble de ces tâches. Il peut également confier l’entrée et la sortie des locataires à une agence via un mandat de location.

Par contre pour ce qui est de la gestion du bien, jusqu’à présent il n’était que deux solutions de l’ordre du “tout ou rien” :

• Déléguer totalement la gestion du bien, c’est la gestion déléguée
• Tout faire tout seul

C’est dans ce système qu’est arrivé un troisième type de gestion locative : la gestion semi déléguée, que nous proposons chez La Gestion En Ligne.

La gestion locative déléguée

Définition

Dans ce cas, le propriétaire d’un bien immobilier confie l’intégralité de la gestion de son bien à une agence.

Il remet les clefs à l’agence qui, moyennant une commission, s’occupe de l’ensemble des tâches : de la recherche de locataires (moyennant une commission d’un mois de loyer environ à chaque changement de locataire) à la gestion des problèmes techniques.

Le propriétaire reçoit un compte rendu de gestion tous les mois ou tous les trimestres et le seul interlocuteur du locataire est l’agence. La confiance est un élément clé de ce type de gestion, d’où l’importance de sélectionner avec soin son gestionnaire.

Avantages

• Tranquillité
• Gain de temps
• Service complet

Inconvénients

• Perte de la maîtrise du bien
• Prix élevé, compter une commission entre de 6 à 8 % des loyers + frais annexes comme la recherche de locataire

La gestion locative autonome

Définition

Le propriétaire d’un bien immobilier assume seul toutes les tâches liées à l’administration de son bien, de la recherche de locataire à la prise en charge des garanties et assurances, en passant par la gestion des problèmes techniques, pour tout ce qui est travaux et réparations.

Il peut aussi prendre la suite de la recherche et mise en place d’un locataire réalisée par une agence.

Avantages

• Maîtrise complète du bien
• Maîtrise totale des modifications techniques sur le bien.

Inconvénients

• Opération très chronophage
• Maîtrise des connaissances à jour de l’environnement juridique (bail, caution, garanties, contentieux, assurances) et comptable (mise à jour des loyers, apurement des charges).

La gestion semi déléguée

Définition

C’est un type de gestion dans laquelle le propriétaire d’un bien immobilier confie une partie de l’administration de son bien à une agence immobilière, mais conserve la maîtrise des tâches non assurées par l’agence.

Il y a donc un partage des tâches entre propriétaire et agence, la définition des tâches effectuées par le propriétaire et l’agence étant variable en fonction des offres, et étant contractualisé dans le mandat de gestion.

Ce type de gestion locative est moins connue car plus récent. Il a été lancé par différentes plateformes en ligne innovantes telles que La Gestion en Ligne. L’étendue des services assurés par l’agence varie selon les besoins des propriétaires, ce qui permet à chacun de trouver l’offre qui lui convient le mieux.

Avantages

• Gestion professionnelle à faible coût
• Maîtrise des opérations de maintenance du bien
• Suivi juridique assuré par l’agence, d’où une gestion sécurisée.

Inconvénients

• Conservation d’une implication minimum, définie par le mandat de gestion librement déterminé entre bailleur et agence.